地王项目放缓入市 葛洲坝何时释放价值

发布日期：2019年02月25日

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（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 田国宝 特约记者 刘伟 曾经北京楼面价地王项目葛洲坝北京府开盘终于有了时间表。一位置业顾问在电话中透露，项目预计在3月份开盘，销售均价大约在12.5万元/平方米， 开盘时间最迟不会超过3月底。

如果从2015年拿地时算起，至今已经过去了三年零四个月。在房地产行业中，通常一个项目从拿地到销售时间不会超过一年，最快的拿地四到五个月就可以开盘销售，葛洲坝北京府项目显然是个例外。

实际上，对于葛洲坝来说，面临类似情况的不仅仅是北京府项目，南京府项目也面临着同样问题。从2016年5月份拿地算起，还差两个月就满三年，至今距离开盘销售仍然没有时间表。

与北京项目一样，南京府项目也一度成为南京楼面价地王项目。2015年开始，葛洲坝地产开始频频在全国创造楼面价地王，北京、上海、南京和合肥等城市的地王中都留下葛洲坝印迹。

葛洲坝地产表示，北京、南京等项目之所以迟迟没有开盘，主要是因为葛洲坝地产正在推进5G绿色科技住宅品牌理念，而全面落实这一理念需要时间。

在葛洲坝地产看来，北京等城市地王不存在无法解套的可能，只是时间的问题。

百亿货值

冬末春初的北京依然格外寒冷，在丰台区丰台东路和樊羊路交汇处的西南角，一片不小的工地上，正在施工的高层建筑已经越过高大围墙，从外观上看，整个的雏形已经初现，已经具备申请预售证的资格。

2015年10月，在北京市一场历经104轮竞价的土拍中，葛洲坝地产击败包括万科、保利、龙湖、中粮等众多房企，最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房摘走丰台区花乡樊家村危改地块。

彼时，樊家村危改地块以7.5万元/平方米的楼面地价超越霄云路8号项目，成为北京新的单价地王。北京市住建委信息显示，葛洲坝北京府项目于2017年3月份正式动工。

北京市住建委信息显示，北京府项目共分为七期建设，其中一期项目主要包括6.6万平方米的回迁楼，三期项目包括4.7万平方米公租房。商品住宅建筑面积为14.85万平方米。

按照葛洲坝府项目销售透露的12.5万元/平方米均价估算，整个项目商品住宅部分的货值大约为185.66亿元。2015年12月，在葛洲坝获取该幅土地两个月后，临近的懋源钓云台项目开盘，售价为8万元/平方米。

在当时，葛洲坝北京府项目楼面价仅仅比钓云台销售价格少5000元/平方米，不过，两者差距很快拉开。到了2016年9月份，钓云台项目售价已经涨至11万元，并在当年底涨至12万元。2017年3月份府项目开工时，钓云台项目售价涨至13万元。

与府项目同时期动工的中粮天恒天悦壹号项目在2017年8月份就实现开盘，但2018年9月10日北京府项目确定案名并开放示范区后，至今仍没有拿到预售许可证。

府置业顾问表示，项目预计会在3月份开盘，均价大约为12.5万元/平方米，最晚不会超过3月底，项目于2018年9月份就开始接受看房，但是看房需要当面验证银行卡余额或理财账户余额不低于200万元。

葛洲坝地产方面表示，项目原本计划于2018年开盘，主要因为项目没有取得预售证。

经济观察报记者了解到，在北京销售超过8万元/平方米，尤其是超过10万元/平方米的楼盘，申领预售许可证需要进行排队，2018年下半年，仅有金茂城苑、将台水岸家园、懋源璟禧园、亚林上苑、玺萌壹号院等少数获批10万元单价。

招拍挂文件显示，葛洲坝北京府项目用地面积为10.46万平方米，规划建筑面积为20.38万平方米，除了住宅外，还包括养老设施、医疗卫生、幼儿园和中学等配套。此外项目还需要配建一定比例的保障房。

葛洲坝地产方面表示，北京项目开盘事宜早在2018年就已经提上日程，但一直未能拿到预售许可证， 应该会在（2019年）某个时间能开盘，只是到目前为止还没有拿到预售证。

抢筹高价值资源

对于葛洲坝而言，北京项目只是其众多楼面价地王中的一个。在堪称 地王之年 的2016年，土地市场上最为瞩目的城市当属南京。当年南京包揽了全国总价地王前十名中的一半数量。

早在2015年6月份，葛洲坝就以11.04亿元价格拍下上海青浦区一幅商住用地，楼面单价为2.73万元/平方米，创造了青浦区楼面价地王。目前上海青浦项目已经开盘在售。

2016年4月，葛洲坝以45213元/平方米的楼面价一举拿下南京河西地块，创造当时楼面价地王，时至今日，该地块仍没有入市。目前南京府项目周边楼盘销售均价为3.3万元/平方米。

紧接着，2016年6月份，葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为2.21万元；以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元。均创造了楼面价地王。

2018年8月份，合肥府项目开盘，销售均价为3.5万元。一名销售人员在电话中表示，这个价格为均价，具体价格可以到售楼处进行商谈。 合肥市房管局备案信息显示，合肥府项目232套住宅中，处于销售备案状态的大达30套左右。

2017年6月份，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，该幅土地面积为5.68万平方米，建筑面积为13.6万平方米，自持比例达到44%。该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。

2017年7月份，葛洲坝地产联合五矿地产以65亿元价格拍下南京鼓楼地块，楼面价为3.85万元/平方米。2018年12月，葛洲坝在鼓楼区拿下的另一幅土地，楼面价为2.24万元/平方米。2017年9月份，葛洲坝地产又在苏州拍下一幅楼面价为2.85万元/平方米的土地。

进入2018年以后，葛洲坝地产明显放缓拿地节奏，全年仅在南京鼓楼和北京海淀获取两幅土地。其中海淀翠湖地块于2018年1月份以55亿元竞得，楼面价为4.09万元/平方米，限定的销售均价为5.53万元/平方米。

此外，葛洲坝还入股保利广州广钢新城项目和华润武汉光谷地王项目。不过，随着2017年317调控政策实施，全国一二线主要城市实施限价、限购、限售、限贷等政策，使得葛洲坝地王项目入市步伐不同程度放缓。

亟待释放

葛洲坝集团是首批确立的16家房地产主业的央企之一，原来旗下有两块地产业务，其中葛洲坝置业主要针对武汉本地市场，葛洲坝房地产针对武汉全国市场，近年，葛洲坝集团逐步整合地产业务，形成目前葛洲坝地产。

2014年前后，葛洲坝地产确立了 全力推动二次发展布局，立足一线深耕细作 的开发思路，开始在武汉之外的北京、上海等一线城市拿地。并逐步将业务触角伸向二线城市，进入杭州、南京、合肥、成都等城市。

实际上，近年来葛洲坝地产在投入与收益方面情况并不理想。经济观察报记者根据葛洲坝年报不完全统计，从2015年到2018年上半年，葛洲坝累计支出的拿地资金为375.32亿元，而同期累计销售额为403.94亿元。

在年度房地产项目支出与收益方面，据不完全统计，2015年到2018年上半年，葛洲坝地产项目累计投入金额为471.02亿元，而同期项目累计收益仅为46.39亿元，不足十分之一。

2017年年报显示，彼时葛洲坝地产共有18个项目，全部位于一二线城市，其中涉及在售、交付的项目有6个项目。在建项目权益施工面积为325.41万平方米，实现销售金额159.26亿元，竣工面积为69.06万平方米。

到了2018年上半年，葛洲坝地产项目为17个，涉及销售和交付的项目有2个。在建权益施工面积为298.5万平方米，实现销售面积30.44万平方米，销售合同签约金额63.13亿元，竣工建筑面积为3.42万平方米。

克而瑞数据显示，2018年葛洲坝地产全年权益销售金额为117.9亿元，排名下滑11位至第139名。葛洲坝半年报显示，2018年上半年房地产业务实现营收29.74亿元，同比下降了26.55%。

在1月15日举办的标准价值高峰论坛上，葛洲坝地产董事长何金钢表示，中央提出 房子是用来住的、不是用来炒的 ，葛洲坝地产作为 高价值地产引领者 ，坚持高质量发展，开创性地研发了 5G科技 体系，矢志将房地产行业引向 绿色、健康、智慧 的新时代，迎接更美好的人居。

地王项目放缓入市 葛洲坝何时释放价值
经济观察报 记者 田国宝 特约记者 刘伟
曾经北京楼面价地王项目葛洲坝北京府开盘终于有了时间表。一位置业顾问在电话中透露，项目预计在3月份开盘，销售均价大约在12.5万元/平方米， 开盘时间最迟不会超过3月底。 如果从2015年拿地时算起，至今已经过去了三年零四个月。在房地产行业中，通常一个项目从拿地到销售时间不会超过一年，最快的拿地四到五个月就可以开盘销售，葛洲坝北京府项目显然是个例外。实际上，对于葛洲坝来说，面临类似情况的不仅仅是北京府项目，南京府项目也面临着同样问题。从2016年5月份拿地算起，还差两个月就满三年，至今距离开盘销售仍然没有时间表。与北京项目一样，南京府项目也一度成为南京楼面价地王项目。2015年开始，葛洲坝地产开始频频在全国创造楼面价地王，北京、上海、南京和合肥等城市的地王中都留下葛洲坝印迹。葛洲坝地产表示，北京、南京等项目之所以迟迟没有开盘，主要是因为葛洲坝地产正在推进5G绿色科技住宅品牌理念，而全面落实这一理念需要时间。在葛洲坝地产看来，北京等城市地王不存在无法解套的可能，只是时间的问题。百亿货值冬末春初的北京依然格外寒冷，在丰台区丰台东路和樊羊路交汇处的西南角，一片不小的工地上，正在施工的高层建筑已经越过高大围墙，从外观上看，整个的雏形已经初现，已经具备申请预售证的资格。2015年10月，在北京市一场历经104轮竞价的土拍中，葛洲坝地产击败包括万科、保利、龙湖、中粮等众多房企，最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房摘走丰台区花乡樊家村危改地块。彼时，樊家村危改地块以7.5万元/平方米的楼面地价超越霄云路8号项目，成为北京新的单价地王。北京市住建委信息显示，葛洲坝北京府项目于2017年3月份正式动工。北京市住建委信息显示，北京府项目共分为七期建设，其中一期项目主要包括6.6万平方米的回迁楼，三期项目包括4.7万平方米公租房。商品住宅建筑面积为14.85万平方米。按照葛洲坝府项目销售透露的12.5万元/平方米均价估算，整个项目商品住宅部分的货值大约为185.66亿元。2015年12月，在葛洲坝获取该幅土地两个月后，临近的懋源钓云台项目开盘，售价为8万元/平方米。在当时，葛洲坝北京府项目楼面价仅仅比钓云台销售价格少5000元/平方米，不过，两者差距很快拉开。到了2016年9月份，钓云台项目售价已经涨至11万元，并在当年底涨至12万元。2017年3月份府项目开工时，钓云台项目售价涨至13万元。与府项目同时期动工的中粮天恒天悦壹号项目在2017年8月份就实现开盘，但2018年9月10日北京府项目确定案名并开放示范区后，至今仍没有拿到预售许可证。府置业顾问表示，项目预计会在3月份开盘，均价大约为12.5万元/平方米，最晚不会超过3月底，项目于2018年9月份就开始接受看房，但是看房需要当面验证银行卡余额或理财账户余额不低于200万元。葛洲坝地产方面表示，项目原本计划于2018年开盘，主要因为项目没有取得预售证。经济观察报记者了解到，在北京销售超过8万元/平方米，尤其是超过10万元/平方米的楼盘，申领预售许可证需要进行排队，2018年下半年，仅有金茂城苑、将台水岸家园、懋源璟禧园、亚林上苑、玺萌壹号院等少数获批10万元单价。招拍挂文件显示，葛洲坝北京府项目用地面积为10.46万平方米，规划建筑面积为20.38万平方米，除了住宅外，还包括养老设施、医疗卫生、幼儿园和中学等配套。此外项目还需要配建一定比例的保障房。葛洲坝地产方面表示，北京项目开盘事宜早在2018年就已经提上日程，但一直未能拿到预售许可证， 应该会在（2019年）某个时间能开盘，只是到目前为止还没有拿到预售证。 抢筹高价值资源对于葛洲坝而言，北京项目只是其众多楼面价地王中的一个。在堪称 地王之年 的2016年，土地市场上最为瞩目的城市当属南京。当年南京包揽了全国总价地王前十名中的一半数量。早在2015年6月份，葛洲坝就以11.04亿元价格拍下上海青浦区一幅商住用地，楼面单价为2.73万元/平方米，创造了青浦区楼面价地王。目前上海青浦项目已经开盘在售。2016年4月，葛洲坝以45213元/平方米的楼面价一举拿下南京河西地块，创造当时楼面价地王，时至今日，该地块仍没有入市。目前南京府项目周边楼盘销售均价为3.3万元/平方米。紧接着，2016年6月份，葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为2.21万元；以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元。均创造了楼面价地王。2018年8月份，合肥府项目开盘，销售均价为3.5万元。一名销售人员在电话中表示，这个价格为均价，具体价格可以到售楼处进行商谈。 合肥市房管局备案信息显示，合肥府项目232套住宅中，处于销售备案状态的大达30套左右。2017年6月份，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，该幅土地面积为5.68万平方米，建筑面积为13.6万平方米，自持比例达到44%。该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。2017年7月份，葛洲坝地产联合五矿地产以65亿元价格拍下南京鼓楼地块，楼面价为3.85万元/平方米。2018年12月，葛洲坝在鼓楼区拿下的另一幅土地，楼面价为2.24万元/平方米。2017年9月份，葛洲坝地产又在苏州拍下一幅楼面价为2.85万元/平方米的土地。进入2018年以后，葛洲坝地产明显放缓拿地节奏，全年仅在南京鼓楼和北京海淀获取两幅土地。其中海淀翠湖地块于2018年1月份以55亿元竞得，楼面价为4.09万元/平方米，限定的销售均价为5.53万元/平方米。此外，葛洲坝还入股保利广州广钢新城项目和华润武汉光谷地王项目。不过，随着2017年317调控政策实施，全国一二线主要城市实施限价、限购、限售、限贷等政策，使得葛洲坝地王项目入市步伐不同程度放缓。亟待释放葛洲坝集团是首批确立的16家房地产主业的央企之一，原来旗下有两块地产业务，其中葛洲坝置业主要针对武汉本地市场，葛洲坝房地产针对武汉全国市场，近年，葛洲坝集团逐步整合地产业务，形成目前葛洲坝地产。2014年前后，葛洲坝地产确立了 全力推动二次发展布局，立足一线深耕细作 的开发思路，开始在武汉之外的北京、上海等一线城市拿地。并逐步将业务触角伸向二线城市，进入杭州、南京、合肥、成都等城市。实际上，近年来葛洲坝地产在投入与收益方面情况并不理想。经济观察报记者根据葛洲坝年报不完全统计，从2015年到2018年上半年，葛洲坝累计支出的拿地资金为375.32亿元，而同期累计销售额为403.94亿元。在年度房地产项目支出与收益方面，据不完全统计，2015年到2018年上半年，葛洲坝地产项目累计投入金额为471.02亿元，而同期项目累计收益仅为46.39亿元，不足十分之一。2017年年报显示，彼时葛洲坝地产共有18个项目，全部位于一二线城市，其中涉及在售、交付的项目有6个项目。在建项目权益施工面积为325.41万平方米，实现销售金额159.26亿元，竣工面积为69.06万平方米。到了2018年上半年，葛洲坝地产项目为17个，涉及销售和交付的项目有2个。在建权益施工面积为298.5万平方米，实现销售面积30.44万平方米，销售合同签约金额63.13亿元，竣工建筑面积为3.42万平方米。克而瑞数据显示，2018年葛洲坝地产全年权益销售金额为117.9亿元，排名下滑11位至第139名。葛洲坝半年报显示，2018年上半年房地产业务实现营收29.74亿元，同比下降了26.55%。在1月15日举办的标准价值高峰论坛上，葛洲坝地产董事长何金钢表示，中央提出 房子是用来住的、不是用来炒的 ，葛洲坝地产作为 高价值地产引领者 ，坚持高质量发展，开创性地研发了 5G科技 体系，矢志将房地产行业引向 绿色、健康、智慧 的新时代，迎接更美好的人居。